Lãnh đạo Hiệp hội bất
động sản Việt Nam (VNREA) nhận định thị trường địa ốc năm 2016 còn sự lệch pha
về cung – cầu, cơ cấu tín dụng chưa hợp lý, dữ liệu thị trường yếu…
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất
động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Cục trưởng Cục Nhà và Thị trường bất động
sản, Bộ Xây dựng nhận định, trong năm 2016, cả 2 thành phố Hà Nội và TP
HCM có khoảng 27.565 giao dịch thành công, chỉ bằng 80% của cùng kỳ năm
trước. Vị này cũng chỉ ra thị trường trong năm 2016 cũng còn tồn tại một
số thách thức và xuất hiện một số nguy cơ:
Lệch pha cung cầu
Trong năm 2016, thị trường ghi nhận phân khúc
bất động sản cao cấp khi có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng dự án cao cấp, hạng
sang và dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt quá nhu cầu hiện tại. Ngược
lại, ông Hà cho rằng thị trường vẫn thiếu nhà cho người thu nhập thấp.
“Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung
vào phát triển hàng hóa cao cấp thì 70% nhu cầu của thị trường lại tập trung
vào phân khúc nhà ở trung bình trở xuống. Phân khúc nhà ở thương mại có
giá khoảng 15 triệu đồng mỗi m2 đang khá hiếm trên thị trường. Biên độ lợi
nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà
với các dự án nhà bình dân”, vị này nhận định.
 |
|
Thị trường bất động sản 2016 có sự lệch pha |
Lãnh đạo VNREA cũng cho rằng, do cung cầu
thiếu cân đối nên thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu
tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì
hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời, nhất là trong thời
điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ.
“Theo số liệu chúng tôi khảo sát được, có
đến 50% hoặc thậm chí nhiều hơn khoảng 70-80% là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh
thứ cấp. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng là
nguyên nhân khiến bất động sản dễ rơi vào thực trạng thừa cung”, ông Hà
nhận định.
Cơ cấu tín dụng mất cân đối
Hiện tín dụng trong bất động sản của toàn hệ
thống chiếm khoảng 10%, vẫn nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế
(khoảng 12%). Tuy nhiên, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản cho rằng cần quan tâm
khi tỷ lệ này đang tiệm cận đến giới hạn. Bên cạnh đó, theo ông, cơ cấu dư
nợ mặc dù ở ngưỡng hợp lý, song trong năm 2016 đã xuất hiện các nguy cơ
mới.
“Dư nợ tín dụng vào bất động sản đang tập
trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, bỏ ngỏ phân khúc nhà ở xã hội, nhà
thương mại phân khúc trung bình và thấp. Mặt khác do sự phân hóa của thị
trường, dư nợ tín dụng cũng
tập trung vào một số chủ đầu tư. Điều này có tác dụng thanh lọc tốt cho thị trường song cũng
tạo ra các rủi ro tiềm ẩn cho thị trường bất động sản và cho cả hệ thống ngân
hàng”, ông Hà cảnh báo.
Chuyên gia này phân tích, theo quy định của
Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu.
Như vậy, có tới 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản phụ
thuộc chủ yếu vào 2 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng.
Trong đó, nguồn vốn đầu tiên để thực hiện dự án là tín dụng ngân hàng.
Trước bối cảnh cho vay bất động sản còn nhiều rủi ro, nhất là khi nợ xấu
có xu hướng tăng, để quyết định cho vay, các ngân hàng cần thẩm định kỹ càng
các dự án, chủ đầu tư đáp ứng tiêu chí an toàn.
Dữ liệu thị trường thiếu và yếu
Là một trong những điểm yếu từ nhiều năm nay,
ông Hà cho rằng, đến này vấn đề thông tin và dữ liệu thị trường bất động sản
của Việt Nam vẫn chưa được khắc phục. Các dữ liệu đó còn chưa có tính hệ thống,
chưa kịp thời, chưa đầy đủ, phân tán nhỏ lẻ. Điều này tạo nhiều tiềm ẩn rủi ro
cho chính cơ quan quản lý Nhà nước và chính các nhà đầu tư bất động sản.
Ngoài ra, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam cho rằng, một số vấn đề tồn tại khác là các thách thức đối với sự phát
triển của bất động sản như tính minh bạch của thị trường, sự chuyên nghiệp của
các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, nhà phân phối và nhà quản lý, vận hành.
Theo Vnexpress
